新加坡租房實用技巧與法律提醒

租房是每一位留學生在海外求學期間，除了學業(yè)學習之外最重要的生活事項之一。租房時涉及的合同簽訂、房間面積、地理位置、室友情況等因素，在很大程度上決定了留學期間的生活質量，從而直接影響在外求學的學習質量。根據互聯網公開數據統(tǒng)計，在主要留學目的國中，租房成本通常占留學生生活總成本約30%至65%，也就是說，接近一半的留學開銷用于房屋租賃。以新加坡為例，按照月均房租800-1800新幣估算，租房成本占比約為45%至65%。

因此，能夠順利租到心儀且合適的房屋，是保障留學生活順利開展、提升整體學習體驗的基礎和關鍵，更是“平安留學、成功留學”的重要前提。正因為租房的重要，相關話題在各大互聯網平臺上熱度長期居高不下。仍以新加坡為例，在小紅書平臺，“新加坡留學生租房”話題的瀏覽量已超過3600萬次，討論量超過51萬條，足以說明租房問題在留學生群體中受關注程度之高。

在新加坡，留學生租房過程中存在諸多需要特別留意的環(huán)節(jié)。從尋租到退租，稍有不慎便可能造成不必要的經濟損失，甚至落入租房陷阱。中國駐新加坡使館曾于今年發(fā)布公告，提醒廣大留學生警惕租房“陷阱”。作為學者學生組織，新加坡中國學者學生聯合會也長期致力于協(xié)助同學們了解租房流程、熟悉法律法規(guī)，并防范詐騙風險。租房流程按前后順序大致可分為：確定租房需求、尋找房源、溝通細節(jié)、簽訂合同、入住房屋、退租清理等階段。其中有些流程與國內租房習慣存在差異，很多留學生缺乏獨立租房經驗，在不了解規(guī)則的情況下容易造成經濟損失，甚至引發(fā)法律糾紛。

驗明正身：核查房東與中介資質是維權第一步

一般而言，租房通常通過新加坡本地的網站或平臺尋找房源。在這個過程中，確保房東和中介具有合法資質，是保障自身權益的第一步。

首先，可通過新加坡建屋發(fā)展局（Housing and Development Board，簡稱HDB）或城市重建局（Urban Redevelopment Authority，簡稱URA）的網站，驗證房屋是否符合出租規(guī)定。政府組屋若未經批準出租，屬于非法租賃；而私人公寓（由市建局監(jiān)管）也須滿足最短租期、用途限制等政策要求。例如，根據建屋發(fā)展局規(guī)定，整套出租的政府組屋每戶最多可容納6位租客（不包括房東家庭成員）；如果僅出租個別房間（即房東仍自?。?，則每間房最多容納2人。超過人數上限屬于違規(guī)行為，房東或中介可能被處罰，租客權益也無法保障。此外，新加坡對合法住宅租賃設有最短租期限制：政府組屋的最短租期為6個月，私人住宅（如公寓或排屋）為3個月。短于此期限的住宅租賃被視為非法短租，不受法律保護，留學生應特別警惕這類“月租”“周租”的誘導廣告。

其次，應核實中介是否為注冊房地產經紀人。可在新加坡房地產代理理事會（Council for Estate Agencies，簡稱CEA）官網上進行查詢。合法中介須持有有效的中介執(zhí)照（Estate Agent License）或房地產經紀人注冊編號（Salesperson Registration Number），并受《地產代理法》的約束。若中介無法出示注冊編號或拒絕提供身份信息，留學生應提高警惕，避免通過非正規(guī)途徑簽約，以防在產生糾紛時難以維權。

警惕“雙面中介”：厘清服務對象與費用陷阱

許多留學生誤以為“所有中介都是中立的”，但實際上，中介通常只代表“出錢一方”的利益。一般來說，留學生接觸到的中介多為房東聘請，代表房東利益，負責為其尋找租客、展示房屋、協(xié)商租金條款等。因此，若是通過房東的中介看房，務必明確對方是“代表房東一方”的中介。在新加坡租賃市場中，對于1年及以上的租期合同，通常遵循“誰雇傭中介，誰支付中介費”的原則，即留學生若未雇傭中介，則不須支付中介費，應由房東支付。然而，“中介兩頭賺”（即同時向房東和租客各收取中介費，卻只為房東提供服務）是一種違規(guī)但時有發(fā)生的灰色操作。此類情況尤其容易出現在初來新加坡、尚不了解租房規(guī)則的留學生身上。如果中介并非留學生自己聘請的，但對方仍要求支付中介費，則構成雙邊代理（Dual Representation），必須提前征得租客的書面同意。CEA明令禁止未經書面同意的雙邊代理，若中介違規(guī)，租客有權投訴。

一個典型的風險場景是：中介帶留學生看房時聲稱“可以幫忙談價格”，但過程中明顯偏向房東，最終還要求留學生支付相當于1個月房租的費用作為中介費。這種做法可能涉嫌“暗中兩頭收錢”，留學生務必提高警惕。此時應主動要求中介明確其身份，是代表房東的房屋中介（Landlord's Agent），還是代表租客的租客中介（Tenant's Agent）。如中介要求留學生簽署租客中介協(xié)議，應要求提供書面文件，若對方回避或拒絕，說明可能存在問題。總結來講，留學生應只向真正為自己提供服務的一方中介支付費用，并務必簽署書面中介協(xié)議，明確中介身份、代理關系及服務范圍，以防權益受損。

意向協(xié)議：確認無誤再簽署避免急于“鎖房”風險

意向協(xié)議（Letter of Intent，LOI）在新加坡租房過程中是一個十分關鍵的步驟，通常發(fā)生在看房滿意、決定租下某處房屋時，用以表達明確的租賃意向，并對初步租賃條件進行確認。雖然意向協(xié)議并非正式租約合同（Tenancy Agreement，TA），但其在法律上具有一定的約束力。意向協(xié)議通常包含租金、租期、押金、搬入日期等核心條款，并附帶意向金（Good Faith Deposit），一般等同于1個月租金。協(xié)議中應明確說明：如果房東或中介未簽正式租約或反悔，意向金必須全額退還；反之，如果租客無故反悔，房東或中介有權保留意向金作為補償（但金額可協(xié)商）。此外，意向協(xié)議還應約定正式簽署租約的具體期限，以避免房東或中介拖延，導致租客錯失租房時間窗口。有些房東或中介會催促租客盡快簽署意向協(xié)議并支付意向金以“鎖房”，租客應在完全確認房源和租賃條件無誤后再簽署協(xié)議并付款，此點尤為重要。

合同仔細審：警惕“所有損壞租客擔”等關鍵陷阱

簽署正式租約合同是新加坡租房過程中最關鍵的法律環(huán)節(jié)之一。一旦簽署，該合同便具有法律效力，違約可能會導致金錢損失和信用風險。留學生在簽署正式租約前后應特別注意以下要點：

對于留學生而言，簽署租約前應逐條認真閱讀合同條款，切勿只依賴房東或中介的口頭解釋，特別是關于責任分配（如損壞維修、電器故障等）的部分應清晰明確。要特別警惕不合理條款，如“所有損壞由租客負責”等措辭。此外，建議在簽署租約前或入住時與房東/中介共同驗房，拍照記錄墻面、地板、家具家電等的現有損耗情況，以此作為退房時押金歸還的憑據。如果無法安排共同驗房，也務必在入住第一天自行拍照留存并備份。

印花稅：保障租約法律效力的“必選項”

在簽署租約合同后的14天內，租客須繳納印花稅（Stamp Duty），該稅費由新加坡稅務局（IRAS）征收，通常由租客承擔，金額約為租期內租金總額的0.4%。

印花稅屬于法定稅費，必須按時繳納。未繳納印花稅的租約在法律上不具有約束力，在發(fā)生糾紛時將無法作為有效證據用于仲裁或訴訟。一旦租約加蓋印花，合同中關于雙方責任、違約條款和租金安排等內容才具備法律效力，可依法追責。尤其在以下情形中，繳納印花稅尤為重要：房東拒絕退還押金；房東擅自提前終止合同或強行驅逐租客。

只有繳納了印花稅的租約，才能被小額索償法庭（Small Claims Tribunal）接受為正式證據。此外，從政府角度看，印花稅制度也有助于規(guī)范新加坡租賃市場，防范“黑市租賃”、逃稅或投機性行為。留學生可選擇自行在線繳納印花稅，也可委托房屋中介代為辦理，但應核實稅額是否準確；索取正式的電子繳稅收據，作為未來維權的重要憑證。

房屋退租：押金糾紛高發(fā)區(qū)，影像記錄是關鍵

房屋退租是整個租賃流程中最容易產生押金糾紛的環(huán)節(jié)。在新加坡，許多留學生由于不清楚退租流程或缺乏關鍵證據，導致押金被不合理扣留，甚至難以維權。一般來說，租客須至少提前1個月書面通知房東或中介退租計劃。如須提前搬離，務必確認租約是否允許，以及是否需要協(xié)助尋找替代租客。此類條款通常在租賃協(xié)議中有所規(guī)定，務必事先查閱。退租前，租客應重點核查租約中關于退房條件的條款，包括：

·清潔標準：大多數租約要求在搬出時將房屋恢復至“干凈整潔”的狀態(tài)，建議請專業(yè)清潔公司進行深度清潔，特別是廚房油漬、浴室黃垢、水槽堵塞等部位，這些是房東/中介常見的押金扣款“理由”。

·設施狀態(tài)：家具、電器需保持原有功能與完好無損，墻面應無明顯剮蹭、釘孔，地板、地磚不得有劃痕。

·押金扣除范圍：通常包括維修費、清潔費、未繳賬單等。務必明確哪些費用可合理扣除。

·押金退還時間：多數租約規(guī)定在退房后14個工作日內返還押金，但也應以合同條款為準。

為保障自身權益，退房當天建議進行全面影像記錄，包括拍照與錄像，主要內容應涵蓋：家具、電器完好情況（如空調、洗衣機、爐灶等功能演示）；墻面狀況（是否有損壞或釘孔）；地板、瓷磚是否有明顯刮痕或污損。上述影像應與入住時的記錄進行對比，構成有效證據，以防房東/中介“無中生有”扣除押金。

新加坡是一個高度重視合同履行的法治國家，因此，留學生在租房時務必認真審閱并理解租賃合同中的每一項條款。對于不明確或不合理的內容，應在簽約前及時與房東或中介溝通確認，切勿草率簽字。一份公平合理、條款清晰的租約合同，是保障留學生租房權益的重要基礎。只要按照合同履行義務，租客的合法權利通常都能獲得有效保障。如遇糾紛或突發(fā)情況，中國駐新加坡使館設有領事保護熱線，留學生可隨時撥打尋求幫助。同時，也可聯系新加坡中國學者學生聯合會，我們可提供經驗建議與必要協(xié)助。

最重要的是，留學生作為自身留學生活的第一責任人，應主動了解新加坡關于租房的相關法律法規(guī)，在簽約前做好知識準備和信息收集，從而更好地維護自身利益。唯有如此，才能把更多精力專注于學業(yè)，實現“平安留學，成功留學”。（作者 鄭龍系新加坡國立大學博士后、新加坡中國學者學生聯合會主席）

來源：《神州學人》（2025年第8期）